Veranderende regelgeving en dalende vastgoedwaarden kunnen een verkoopgolf van vastgoedfinancieringen in gang zetten. ‘Je huiswerk doen was altijd al een goed idee, en nu helemaal’, zegt oud-vastgoedbankier en adviseur Roel van de Bilt.

Je bent actief als vastgoedbelegger of -ontwikkelaar. Jouw bedrijf heeft geld geleend bij een bank. Op een dag hoor je dat die bank de vordering heeft verkocht. Dat scenario is helemaal niet zo vergezocht nu vastgoedwaarden dalen en de schuldratio’s stijgen. Terwijl toezichthouders er veel aan doen om banken afscheid te laten nemen van problematische vastgoedleningen.

Weliswaar zijn schuldniveaus van Nederlandse vastgoedbedrijven sinds 2020 stabiel, zei een woordvoerder van de Nederlandsche Bank (DNB) eind 2023 desgevraagd tegen Vastgoedmarkt. Het aandeel leningen met een schuldgraad van meer dan 80 procent steeg van 22,5 procent in het derde kwartaal van 2022 naar 24,5 procent in het derde kwartaal van 2023.

Zorgplichten gaan niet automatisch mee

De vraag is alleen of dat zo blijft. Volgens de zegsman van DNB kan het enige tijd kosten voordat (neerwaartse) herwaarderingen zichtbaar worden in kredietverliezen voor banken. De Europese Unie anticipeert al op een verkoopgolf van vastgoedleningen en heeft daartoe in 2021 de NPL-richtlijn vastgesteld. Die richtlijn regelt de verkoop, de koop en het servicen van non-performing loans.

De Nederlandse uitwerking van de NPL-richtlijn zit nog in het wetgevingstraject. Maar al in 2020 concludeerde de Hoge Raad dat een bank een lening aan een niet-bank mag overdragen. De zorgplichten van die bank gaan niet automatisch over op de niet-bank. Wel moet de niet-bank de leningnemer op een redelijke en billijke manier behandelen.

Koop verandert leningovereenkomst niet

Wat verandert er wanneer jouw vastgoedlening verkocht wordt? Moeten leningnemers rekening houden met strengere leenvoorwaarden of een strengere aanpak van wanbetaling? We vragen het Roel van de Bilt. Hij is executive partner van Debta, een adviseur op het gebied van vastgoedfinanciën, en was tot april 2023 directeur van Rabo Real Estate Finance. ‘In eerste aanleg verandert er helemaal niets’, zegt Van de Bilt.

Helemaal geen verandering: dan heeft Van de Bilt het puur over de overeenkomst. ‘Zoals een koop niets aan een huurcontract verandert, verandert een koop ook niets aan een leningovereenkomst.’ Wat wel verandert, is de contractpartij. ‘Die kan andere kenmerken hebben en op een andere manier naar een klant kijken.’

(Bron: Peter Hanf van Vastgoedmarkt)

Deel. Zegt het voort!

Ontvang de laatste Insights direct in uw mailbox